PajakOnline.com—Dalam transaksi penjualan tanah ada kewajiban pajak yang harus disetorkan untuk negara. Transaksi jual-beli tanah ini melibatkan biaya yang harus dipenuhi oleh penjual atau pembeli atas tanah yang menjadi objek jual beli.
Pajak yang harus dibayarkan, yakni Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk pembeli, dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Namun, tidak semua pembelian tanah dibebankan PPN. Hanya tanah yang digunakan sebagai usaha dan yang memperoleh keuntungan saja yang dikenakan PPN.
Pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah atau bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016. PP tersebut menjelaskan, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang PPh yang bersifat final.
Sementara aturan turunannya adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya.
PPh yang dikenakan sebesar 2,5% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan. Sebelum mendapatkan Akta Jual Beli (AJB), penjual terlebih dahulu harus membayarkan pajak penjualan tanah berupa PPh.
Untuk diperhatikan, bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh, maka penjual dianggap melanggar aturan sehingga Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolak membuat AJB dan akan menimbulkan sengketa atas tanah tersebut di masa mendatang, sekalipun ada kuitansi jual beli tanah tersebut.
Oleh karena itu, bagi penjual yang belum melunasi pajak penjualan tanah PPh maka transaksi tersebut tidak bisa dilakukan. Sebab PPAT tidak akan membuatkan akta jual beli tanah yang dilakukan, karena Pajak penjualan tanah PPh merupakan bagian dari kewajiban pihak penjual.
Untuk pajak penjualan tanah BPHTB bagi pembeli, Pajak yang harus dibayar bergantung pada kedua hal yakni dikenakan besaran tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Anda bisa memilih salah satu dari NPOP dan NJOP sebagai harga tanah karena NPOP dan NJOP merupakan harga yang telah disepakati penjual maupun pembeli. Ada pula Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jika antara penjual dan pembeli sudah menyepakati harga jual tanah, maka akan dikurangkan dengan NPOPTKP, sebelum dikalikan 5% untuk mendapatkan nilai pajak yang harus dibayar.
Selanjutnya, Penyerahan tanah dan bangunan dengan tujuan diperjualbelikan, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN. PPN yang dikenakan dengan tarif normalnya adalah sebesar 11 persen sesuai peraturan berlaku. (Kelly Pabelasary)
