Bangun Guna Serah, Ini Penjelasannya

PajakOnline.com—Skema build-operate-transfer adalah skema di mana kontraktor akan membangun, membiayai, mengoperasikan, dan memelihara fasilitas infrastruktur, sesuai dengan IBFD International Tax Glossary (2015).

Umumnya fasilitas ini hanya terbatas pada area prioritas, atau sektor pilihan, seperti yang ditentukan oleh negara berkembang yang sebagai tuan rumah.

Dalam kondisi tertentu, kontraktor asing bisa mengadakan joint venture yang bisa berbentuk kontrak atau ekuitas, bersama pihak lokal. Kontraktor kan melakukan pemungutan biaya, sewa dan biaya lain yang sebagai pengganti investasinya dan untuk memperoleh tingkat pengembalian yang wajar.

Kemudian fasilitas itu ditransfer ke pemerintah selaku tuan rumah atau bagian politik atau administrasi lain, pada akhir jangka waktu tertentu.

Lalu dalam BOT terdapat beberapa varian meliputi skema bangun-suplai operasi(build-supply-operate), bangun-sewa-transfer (build-lease-transfer dan rehabilitas-operasi-transfer (rehabilitate-operate-transfer).

Istilah bangun guna serah terdapat dan ada pada banyak aturan. Tetapi, ketentuan bangun guna serah secara jelas berhubungan dengan pajak tertulis pada Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No.248/KMK.04/1995 jo. Surat Edaran (SE) Dirjen pajak No.SE-38/PJ.4/1995. Sesuai dengan Pasal 1 KMK 248/1995, bangun guna serah diartikan sebagai:

“Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah berakhir.”

Sesuai dengan penjelasan itu bisa diketahui ketika ada dua pihak yang memiliki keterlibatan pada perjanjian bangun guna serah.

1. Investor, yaitu pihak yang diberikan hak dalam mendirikan bangunan atau menggunakan atau mengusahakan bangunan itu dalam masa perjanjian bangun guna serah.

2. Pemegang hak atas tanah, adalah pihak yang memberikan hak terhadap tanah kepada investor. Kemudian bangunan yang didirikan investor bisa berbentuk gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel dan/atau bangunan lainnya.

Tidak hanya, KMK 248/1995 dan SE Dirjen Pajak No.SE-38/PJ.4/1995, aturan tentang bangun guna serah juga terdapat pada Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2017. Sesuai dengan Pasal 1 angka 3 PP 34/2017, bangun guna serah diartikan menjadi:

“Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Pada skema perjanjian bangun guna serah ini bisa mendapatkan beberapa jenis penghasilan untuk investor atau pemegang hak atas tanah. Investor diantaranya bisa mendapatkan penghasilan dari pengusahaan bangunan contohnya penghasilan pengusahaan hotel, pusat fasilitas olahraga.

Sedangkan, pemegang hak atas tanah diantaranya bisa mendapatkan penghasilan terhadap pembayaran berkala investor ketika masa perjanjian bangun guna serah. Aturan selanjutnya bisa disimak pada KMK No. 248/1995 jo. SE Dirjen Pajak No.SE - 38 /PJ.4/1995, dan PP 34/2017.

Sebagai contoh pada perjanjian guna serah yaitu, ketika PT X selaku pemilik tanah melakukan perjanjian bangun guna serah dengan PT Y difungsikan sebagai membangun gedung perkantoran. Ketika tahap pembangunan selesai, PT Y memiliki hak memakai bangunan itu selama 20 tahun.

Kemudian, dalam setiap bulannya selama 20 tahun itu PT Y melakukan pembayaran Rp100 juta kepada PT X dan di akhir masa bangun guna serah PT Y menyerahkan bangunan perkantoran itu kepada PT A. (Ridho Rizqullah Zulkarnain)